זכרון דברים לרכישת דירה – יתרונות וחסרונות
לפני עסקה של רכישת דירה, מקובל מאוד לחתום על זכרון דברים. זהו מעין מסמך מקדים לחוזה הרכישה, אשר בו נהוג לרשום כי ייערך בין הצדדים הסכם תוך כמה ימים. לחתימה על זכרון דברים יש יתרונות לצד חסרונות, מהם? והאם בסופו של יום כדאי או לא לחתום על מסמך זה?
מהו זכרון דברים?
זהו מסמך מקדים עליו חותמים הקונה והמוכר במסגרת עסקה של רכישת דירה. מטרתו היא להצהיר על כוונתם להתקשר ביניהם בעסקה. מדובר במסמך קצר הכולל את הפרטיים העיקריים של העסקה ובו מצוין בדרך כלל כי הצדדים עתידים לחתום בקרוב על הסכם רכישת דירה באמצעות עורך דין. בישראל, מקובל מאוד לחתום על זכרון דברים, אך חשוב להבהיר כי זהו אינו שלב הכרחי כלל בעסקה, כאשר ניתן ואף רצוי, כפי שנראה להלן, לחתום רק על החוזה עצמו, עם ליווי משפטי מקצועי של עורך דין המתמחה במקרקעין.
יתרונות לעריכת המסמך
לעריכת זכרון דברים יש למעשה יתרון מרכזי אחד. מסמך זה מחייב את הצדדים לעסקה ומונע מאחד מהם לסגת ממנה באופן חד צדדי. על כן הוא מקנה להם ביטחון לעצם קיומו של ההסכם. כאשר מדובר בעסקה יקרה כל כך, לרוב, היקרה ביותר שאדם עושה בחייו, ניתן להבין מדוע חתימה על זכרון דברים היא כל כך שכיחה. זהו המקום להדגיש כי בניגוד לדעה הרווחת, זכרון דברים הוא מסמך משפטי מחייב ונחשב לחוזה לכל דבר ועניין. כלומר, למרות היותו מסמך מקדים לחוזה רכישת דירה, יש לו מעמד משפטי בפני עצמו וזוהי גם הסיבה שהוא קושר את הצדדים לעסקה, על אף שטרם נחתם ביניהם ההסכם העיקרי לרכישת דירה.
מהם החסרונות של זכרון דברים?
לחתימה על זכרון דברים יש חסרונות רבים, נציג להלן את הארבעה המרכזיים שבהם:
- קושי לבטל עסקה: היות שזכרון דברים הוא מסמך מחייב, הרי שאם מי מהצדדים ירצה לבטל את העסקה, הוא יתקשה מאוד לעשות כן וגם אז, יידרש הוא לשלם לצד השני פיצוי כספי גבוה.
- פתח למחלוקות: בשל העובדה כי מדובר במסמך מקדים, הרי שחסרים בו פרטים רבים. בעת הכנת הסכם רכישת דירה כאשר יש צורך להשלימם, יכולות להיווצר אפוא מחלוקות מהותיות בין הצדדים אשר יעכבו באופן משמעותי את קידום העסקה.
- העדר עו"ד: לרוב, הצדדים לעסקה חותמים על זכרון דברים ללא שהתייעצו קודם לכן עם עורך דין וללא נוכחותו, כך שאין מי שיבטיח את זכויותיהם בעת חתימה על המסמך.
- מיסוי: מועד החתימה על זכרון דברים הוא המועד הקובע מבחינת רשויות המס לעניין תשלום המיסים.
לחתום או לא לחתום?
ההמלצה הגורפת היא שלא לחתום על זכרון דברים. מדובר בחוזה מחייב לכל דבר ועניין, אשר אמנם נותן תחושת ביטחון לצדדים על קיום העסקה, אך מנגד, אינו מאפשר להם לבטלה כאשר מתברר כי היא אינה כדאית להם. בזכרון דברים חסרים פרטים רבים ותנאיו, בדרך כלל רחוקים מלהיות אופטימאליים עבור מי הצדדים. הוא מקשה על האפשרות לנהל משא ומתן מחודש ואם מי מהצדדים ירצה לסגת מן העסקה, יידרש לשלם סכומי עתק בפיצויים. אולם, אם ישנו בכל זאת רצון לערוך זכרון דברים, על כל אחד מן הצדדים להיוועץ קודם לכן עם עורך דין למקרקעין, אשר יפעל להגן על זכויותיו. כך למשל, ניתן להתנות את תוקפו של זכרון הדברים בחתימה על חוזה לרכישת דירה תוך זמן קצוב. כלומר, אם מסיבה כלשהי הצדדים לא חתמו על הסכם, זכרון הדברים יתבטל מבלי שצד כלשהו יידרש לשלם פיצוי לאחר בשל כך.
