בין משכירי דירות לבין שוכרים קיימים פערי כוחות בלתי הוגנים. את העוול הזה ניסה המחוקק לתקן באמצעות תיקון לחוק השכירות והשאילה תשל"א – 1971. התיקונים שהוכנסו בחוק קיבלו את הכינוי חוק שכירות הוגנת. קראו כאן על סעיפיו המרכזיים והחשובים ביותר.
הקדמה
בישראל, מערכת היחסים בין שוכר דירה לבין משכיר לרוב איננה שוויונית, בפרט באזורים בהם הביקוש לדירות עולה על ההיצע הקיים. מלבד שכר דירה גבוה, מצב זה אפשר במשך שנים למשכירי דירות לדרוש סכומי ערבויות עצומים מן השוכרים, להתחמק מתיקון ליקויים בדירה ולהיעזר בשירותי תיווך כאשר תשלום העמלה מוטל על השוכר. כדי לאזן את חוסר השוויון הזה, בשנת 2017 תוקן חוק השכירות והשאילה תשל"א – 1971 אשר בין היתר מחייב את המשכיר לספק לשוכר דירה ראויה למגורים, מגבילו בגובה הערבות שהוא רשאי לדרוש מן השוכר ואוסר על המשכיר לחייב את השוכר בתשלום ביטוח מבנה ולשאת בעלויות התיווך.
על מי חל החוק?
התיקונים לחוק קיבלו את השם חוק שכירות הוגנת, אולם חשוב להבהיר כי אין המדובר בחוק חדש, אלא בתיקונים לחוק הקיים, הוא חוק השכירות והשאילה. התיקונים יחולו על דירות מגורים בלבד, כלומר, חוק שכירות הוגנת אינו חל על נכסים מסחריים. כמו כן קבע המחוקק כי התיקונים אינם חלים בין היתר על הבאים: דירות יוקרה, בהן גובה שכר הדירה הנו מעל 20 אלף ₪, מעונות לסטודנטים, דירות מגורים בבתי מלון, דירות בשכירות מוגנת ודירות המושכרות בין קרובי משפחה. נציג להלן שלושה מן הסעיפים החשובים ביותר של התיקון לחוק.
דירה ראויה למגורים
על מנת להבטיח סטנדרט מגורים סביר לאדם השוכר דירה, נקבע בחוק כי המשכיר מחויב להשכיר את הדירה אשר בבעלותו כאשר היא ראויה למגורים. כך למשל, הדירה חייבת לכלול מערכת חשמל, מערכת ניקוז ומים, פתחי אוורור, דלתות וחלונות, לרבות דלת כניסה ראשית בעלת אמצעי נעילה. כמו כן, אין להשכיר דירה שיש בה סיכון בלתי סביר לבטיחות השוכר או לבריאותו. העמדת דירה להשכרה אשר אינה עונה על אחד מאלו, נחשבת על פי החוק כאינה ראויה למגורים. משמעות הדבר היא כי תקום לשוכר זכות לטעון להפרת חוזה. כלומר, הוא יוכל לבטל את הסכם השכירות ו/או לקבל פיצוי כספי מן המשכיר, בהתאם לחוזה שנחתם בין הצדדים.
איסור על הטלת תשלומים על השוכר
על פי החוק, השוכר לא יישא בתשלום של ביטוח מבנה וכן, לא ישלם את דמי התיווך כאשר המשכיר הוא זה אשר פנה למתווך לקבלת שירותיו. על הנייר, מדובר בשינויים מהותיים מאוד המעניקים הגנה כלכלית חשובה לדייר, אך בפועל, הם אינם מתממשים. ראשית, משום שאין כל מניעה כי העלויות הללו יתגלגלו בסופו של יום לפתחו של השוכר באמצעות דרישה לשכר דירה גבוה יותר. שנית, למרבה הצער, מרבית המתווכים עדיין דורשים את דמי התיווך מהשוכר משום שאין הוראה חוקית המחייבת אותם לדרוש את התשלום מהמשכיר. כך המצב יוותר עד אשר יהיה שינוי חקיקתי נוסף המורה לציבור המתווכים לפעול כך.
הגבלת גובה הערבות
עד לאחרונה, לא הייתה כל הגבלה על גובה הערבות שיכלו משכירים לדרוש מן השוכרים. ואכן, המציאות הראתה כי משכירים היו דורשים סכומי עתק כערבויות ואילו השוכרים שרצו את הדירה נכנעו בלית ברירה לדרישה זו. חוק שכירות הוגנת שינה מצב זה וקבע כי הערבות להשכרת דירה מוגבלת לסכום של עד שלושה חודשי שכירות. כן, הצדדים אינם רשאים לקבוע בהסכם ערבות גבוהה מזו, אפילו בהסכמה. כלומר, היה והמשכיר דורש בהסכם השכירות סכום ערבות גדול יותר והשוכר מסכים לכך, גם אז, אין לסעיף זה תוקף משפטי.
